Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

В России могут появиться «обманутые» банками дольщики

В России разработана дорожная карта перехода от строительства жилья с прямым привлечением средств дольщиков к более, как чиновники считают, безопасным для граждан механизмам финансирования, заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
В ходе обсуждения глава думской рабочей группы по защите прав дольщиков, председатель Комитета палаты по природным ресурсам Николай Николаев обратил внимание на то, что россиянам будет оставлена возможность вкладываться в долевое строительство жилья. «Граждане, как и раньше, будут вкладывать средства в строительство жилья, но не напрямую застройщику, а в банк, а банк уже будет кредитовать строительство. При этом на банк перекладываются риски, которые сегодня несет гражданин», — цитирует депутата «Парламентская газета».
Разработанная Минстроем дорожная карта уже прошла согласование с Центробанком, минфином, минэкономики и ожидает подписи премьер-министра Дмитрия Медведева.
Теперь и долевое строительство пытаются загнать в банки. Чиновники говорят, мол, устали мы от того, что застройщики регулярно банкротятся, оставляя за собой тысячи обманутых дольщиков. А вот вопрос к этим самым чиновникам: а банки в России не банкротятся, у них не отбирают лицензии? Не получится ли так, что в нашей стране появятся обманутые дольщики по вине банкиров? А я не исключаю такого сценария.
Напомню, что я подготовил и отправил Дмитрию Медведеву законопроект, в котором предложил схему контроля за строительными компаниями, работающими с деньгами дольщиков.
Суть моего предложения заключается в том, что орган регионального государственного строительного надзора проводит осмотр, установленный программой проверки строящегося объекта не реже одного раза в три месяца, и только после этого согласовывает застройщику количество реализуемых объектов недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого строительства — но только в том случае, если их общая площадь не будет превышать 70% от фактически построенных на дату обращения застройщика.
Чаще всего, как показывает практика, обманутые дольщики появляются, когда строительство дома находится на начальном уровне, а квартиры уже проданы. В случае, когда этапы строительства и продажи синхронизированы, финансовых катаклизмов не происходит.
Главное, мое предложение не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюджетных фондов.

Минстрой внес в Госдуму закон о проверках на стройках

Министр строительства России Михаил Мень заявил, что внес в Государственную Думу РФ законопроект, устанавливающий универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ, сообщает портал БН.ру.

Мой законопроект по защите дольщиков начинает реализовываться.

Напомню, я подготовил и отправил Дмитрию Медведеву законопроект, в котором предложил схему контроля за строительными компаниями, работающими с деньгами дольщиков.

Суть моего предложения заключается в том, что орган регионального государственного строительного надзора проводит осмотр, установленный программой проверки строящегося объекта не реже одного раза в три месяца, и только после этого согласовывает застройщику количество реализуемых объектов недвижимости, строящихся с привлечением денежных средств участника долевого строительства — но только в том случае, если их общая площадь не будет превышать 70% от фактически построенных на дату обращения застройщика.

Чаще всего, как показывает практика, обманутые дольщики появляются, когда строительство дома находится на начальном уровне, а квартиры уже проданы. В случае, когда этапы строительства и продажи синхронизированы, финансовых катаклизмов не происходит.

Главное, мое предложение не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и бюджетов государственных внебюджетных фондов.

Нотариальный сговор

В Государственную Думу РФ внесен законопроект, согласно которому нотариальная форма сделок с недвижимостью станет обязательной.

В настоящее время, напомним, для заключения сделки с недвижимостью достаточно письменного договора между сторонами. Исключение составляют сделки с долями.

Опять нотариусы продавливают новый источник своего дохода! Причем немалого! Данная законодательная инициатива означает, что для граждан увеличится стоимость квартир на несколько десятков тысяч рублей! Просто так увеличится! А ведь эти деньги новоселы могли бы потратить на ремонт (в случае со вторичной недвижимостью) или на покупку бытовой техники (если приобретается новостройка).

Автор законопроекта о всеобщей «нотариальной опеке» заверяет, что его инициатива направлена на то, чтобы не позволить «мошенникам наживаться на беззащитных гражданах», что «участие нотариуса в сделках остановит рейдерские захваты квартир и земельных участков».

Этот законопроект на безопасности сделок почти не скажется! Особенно он бесполезен при сделках на первичном рынке недвижимости. Кроме того, есть множество примеров, когда нотариусы сами действуют в связке с «черными риелторами»! Не стоит забывать и еще об одном способе махинации — сделке по нотариальной доверенности, когда присутствие продавца необязательно.

Жителей домов 30-х годов в Екатеринбурге могут переселить в новое комфортабельное жилье

В рамках закона о реновации жилого фонда корпорация "Маяк" готова за свой счет переселить в Екатеринбурге жителей домов на улице Декабристов (от Красноармейской до Луначарского), построенных еще в 20-30 годы ХХ века.

Это в Москве существует проблема со сносом так называемых в народе «хрущевок», возведенных в 60-70-е годы. В Екатеринбурге ситуация несколько иная. У нас еще полно бараков, аварийного, ветхого и просто жилья, построенного в эпоху индустриализации. Последние строились едва ли не конвейерным способом и не являются памятниками архитектуры. Здесь не применялись уникальные технологии постройки, не использовался специальный строительный материал, совершенно отсутствует эстетический замысел. Напротив, такие дома, на мой взгляд, уродуют Екатеринбург, особенно его центральную часть. Это дома из шлакоблоков с деревянными перекрытиями, пожароопасными чердаками, полусгнившими коммуникациями, в которых последний капитальный ремонт проводился в 70 годы, когда вовсю строились «хрущевки».

Сегодня дома, построенные в 20-30 годы, являются обузой для самих же владельцев, ведь квартиру здесь практически не продать. Покупатели с «живыми» деньгами предпочитают приобретать новое комфортабельное жилье, которое еще имеется в центре города, а ипотечникам сделку не одобрит банк, так как в таких домах деревянные перекрытия.

Корпорация «Маяк» готова переселить жителей домов на улице Декабристов в новое комфортабельное жилье, которое будет располагаться в радиусе 100-500 метров от их нынешнего места проживания.

К сожалению, если действовать в рамках принятых в конце 2015 года правил застройки и землепользования в Екатеринбурге, построить получится точно такие же четырехэтажные дома. Поэтому, закон о реновации жилого фонда необходимо расширить территориально — не только для Москвы.

Уверен, что тут же мне возразят некоторые городские чиновники и их сторонники, что ПЗЗ принимались в таком виде именно для того, чтобы защитить интересы жителей в плане социальной обеспеченности: парковки, детские сады, школы, поликлиники. Я же отвечу: новые ПЗЗ принимались ради того, чтобы насолить министерству строительства Свердловской области, которому с 1 января 2016 года передавались градостроительные полномочия администрации Екатеринбурга. Никто из городских чиновников не задумывался об интересах жителей. Будь иначе, то на месте бывшего Центрального рынка не возводился бы жилой комплекс площадью более 100 тысяч кв.м. Если применять действующие сегодня ПЗЗ, то здесь можно возвести только 40 тысяч кв.м.

Стоит отметить, что еще до вступления в силу новых ПЗЗ 1 января 2016 года, разрешения на строительство, ГПЗУ и другую документацию, позволяющую строить «по-старому», с заделом на пять-семь лет смогли получить только «свои» для мэрии застройщики. В результате, в ближайшее время в Екатеринбурге будет наблюдаться ситуация, когда на двух соседних одинаковых по площади участках будет строиться жилье, разительно отличающееся по размерам, потому как одни компании будут строить по нормам, действовавшим до 2016 года, другие по нормам, действующим после 2016 года.

Под вопросом теперь находится судьба таких проектов как Екатеринбург-Сити. А перспектива форума «+100» вообще под сомнением.

Кстати, когда у «своих» заделы закончатся, городские чиновники вновь изменят правила застройки и землепользования.

ПЗЗ версии 2015 года ущемляют права самих жителей Екатеринбурга, так как правила ограничили возможность екатеринбуржцев, проживающих в бараках, ветхом, аварийном жилье, домах времен НЭПа и индустриализации получить комфортабельную жилплощадь. Ни один застройщик не будет строить себе в убыток.

Отдельный вопрос по баракам. Еще несколько лет назад практически у всех этих деревянных построек городские чиновники «урезали» прилегающую территорию. В итоге, сегодня владельцы таких домов документально не имеют ни парковок, ни дворовой территории. Земельный участок под бараком размером с сам барак.

Верните землю баракам и застройщики с удовольствием расселят жителей этих построек в благоустроенные квартиры. Правда, и здесь без закона о реновации не обойтись. Почти в каждом из бараков имеется минимум одна квартира, собственником которого является муниципалитет. Если застройщик является «чужим» для городских чиновников, то на этапе переговоров с жителями бараков по предмету их отселения может возникнуть тупик: представители «города» могут затребовать с застройщика непомерно высокий обмен. Закон о реновации как раз собьет прыть с жадных чиновников, умерит их аппетиты.

Минстрою необходимо изменить ПЗЗ в Екатеринбурге перед передачей мэрии части градполномочий

Законодательное собрание Свердловской области приняло в первом чтении законопроект о возвращении с 1 января 2018 года администрации Екатеринбурга части градостроительных полномочий. Муниципалитету возвращается право утверждения правил застройки и землепользования (ПЗЗ), утверждение планировки территорий, выдача ГПЗУ.

Здесь нет ничего экстраординарного и говорить о полном возвращении градостроительных прав в полном объеме рано. Выдача ГПЗУ так или иначе должна была вернуться в муниципалитет по федеральному законодательству. А вот утверждение ПЗЗ передается городу в целях посмотреть, стоит ли возвращать муниципалитету остальные градостроительные права. Это будет такая лакмусовая бумажка, тест на вшивость, если хотите.

Оставшиеся градостроительные полномочия могут быть возвращены администрации Екатеринбурга только в случае, когда губернатор и правительство Свердловской области будут уверены, что муниципалитет справится с возвращаемыми обязанностями, что коррупционная составляющая исключена, и что застройщикам (неважно с какой «пропиской») городские власти благоприятствуют в их работе в уральской столице.

Закон о передаче градполномочий с муниципального на региональный уровень был разработан мной в 2015 году не на пустом месте.

Во-первых, я видел, что администрация Екатеринбурга не справляется. Самый яркий пример — Академический район и Широкая речка, где городские власти разрешили близким к себе компаниям возвести сотни тысяч квадратных метров жилья, а про школы, садики, поликлиники «забыли».

Также горе-градостроители «забыли» про дороги и дорожные развязки, ведущие из этих районов. В итоге, сегодня каждый день жители Академического и Широкой речки простаивают в многочасовых пробках, чтобы утром уехать на работу, а вечером вернуться домой.

Во-вторых, администрация Екатеринбурга ограничивала конкуренцию на строительном рынке. Все застройщики были поделены на «своих» и «чужих». Первые получали преференции в виде ускоренного документооборота, вторым отдельные городские чиновники вставляли палки в колеса. Лишь после достижения «договоренностей» компания из «чужих» могла перейти в категорию «своих»: тем самым застройщик получал разрешение на строительство, а отдельные городские чиновники набивали свои карманы.

Десяткам строительных компаний, не пожелавшим работать на таких условиях, пришлось покинуть екатеринбургский рынок.

Администрация Екатеринбурга и близкие ей застройщики почти добились монополизации строительного рынка в городе, что позволяло им искусственно взвинчивать цены на жилье.

Но мой закон все коррупционные схемы свел на нет. Лишившись незаконного приработка, чиновники побежали из мэрии. Между тем застройщики вздохнули свободно, ведь с них спал коррупционный гнет. Правда, в конце 2015 года, за месяц до передачи градполномочий на региональный уровень, городским чиновникам все-таки удалось добавить ложку дегтя: в результате подлога в городе были приняты новые правила застройки и землепользования, которые существенно снизили привлекательность строительной отрасли в Екатеринбурге, что, конечно же, привело к уходу в соседние регионы многих инвесторов.

Из-за незаконно-принятых ПЗЗ Екатеринбург не досчитался в 2016 году около 30 млрд рублей инвестиций.

А что такое 30 млрд инвестиций? 25% — это зарплата, с которой в екатеринбургский бюджет могло быть отчислено 863 млн руб. в виде НДФЛ, а в Пенсионный фонд и ФФОМС — 1,571 млрд руб. в виде социальных страховых взносов. 50% — стоимость стройматериалов, из которых 20% это заработная плата (соответственно, 345 млн руб. НДФЛ и 628 млн руб. страховых взносов). Оставшиеся 25%, или 7,5 млрд рублей, — это НДС, налог на прибыль и другие отчисления в бюджеты разных уровней. Таким образом, по моим расчетам, екатеринбургский бюджет только в виде отчислений по НДФЛ потерял в 2016 году не менее 1 млрд 208 млн руб., а Пенсионный фонд и российские медики недополучили 2 млрд 199 млн руб.

С передачей части градостроительных полномочий обратно в муниципалитет, у отдельных городских чиновников вновь появляется возможность «регулировать» работу застройщиков, вновь возникает коррупционная составляющая. Чтобы этого не произошло, министерство строительство и инфраструктуры Свердловской области до 1 января 2018 года должно ускорить принятие новых правил застройки и землепользования, которые бы вернули привлекательность строительной отрасли в уральской столице.

В этом случае будет сорван план отдельных городских чиновников и близких им компаний по монополизации строительного рынка Екатеринбурга, так как в уральскую столицу вернутся застройщики, ранее вынужденно покинувшие Средний Урал. Дополнительные многомиллиардные инвестиции в строительную отрасль оживят экономику не только Екатеринбурга, но и всей Свердловской области, будет пополнен бюджет, будут созданы новые рабочие места. Но, главное, екатеринбургские чиновники и близкие к ним застройщики не смогут как, например, три года назад взвинчивать цены на жилье.

Вредная тенденция 2017 года

Специалисты в сфере недвижимости прогнозируют, что в 2017 году вырастет спрос на жилье на стадии котлована. Связано это с тем, что население успокоилось, в том числе после ужесточения норм ФЗ-214. Кроме того, россияне привыкли к продолжающемуся почти три года кризису, а у некоторых даже появился оптимистический взгляд на ближайшее будущее.
Я бы рекомендовал покупателям очень осторожно подходить к покупке квартир на уровне котлована, ведь именно на этом этапе строительства чаще всего происходит банкротство застройщиков.
Так, например, было в Екатеринбурге с ЖК «Рощинский», ЖК «Изумрудный», ЖК «Дипломат», где без квартир осталось более 450 семей. Обанкротившиеся застройщики (ООО «Новый град», ООО «Новый центр») успели только выполнить начальные работы, хотя денежных средств набрали на гораздо больший объем работ. Лишь благодаря совместным усилиям Корпорации «Маяк», правительства Свердловской области и ОАО «САИЖК» проблему «обманутых» дольщиков этих жилых комплексов удалось практически завершить. Последние 43 обманутых дольщика ЖК «Рощинский» получат свое жилье в конце первого квартала.
Я уже неоднократно предлагал ввести дополнительный контроль со стороны государственных органов за строительными компаниями. Каждый застройщик, где используются деньги дольщиков, должен ежемесячно передавать Ростехнадзору информацию из четырех пунктов: объем выполненных работ, их сметная стоимость, количество проданного жилья и на какую сумму. Специалисту Ростехнадзора не представит труда сопоставить полученные цифры и если сумма средств дольщиков превышает размер произведенных работ более чем на 10%, то чиновник должен вмешаться и приостановить продажу жилья. В этом случае уже не будет ситуации, когда на уровне котлована застройщиком распродано более половины жилья и риск банкротства становится максимальным.

Почему в Екатеринбурге не строятся дороги

Денег на ремонт дорог и благоустройство территорий в Екатеринбурге хватать не будет, сколько бы их в казне не было. Это связано с тем, что нет должного контроля за расходованием городского бюджета.

По словам депутата Законодательного Собрания Свердловской области Владимира Конькова, покуда в администрации Екатеринбурга находятся нынешние руководители, ничего хорошего в развитии города не ожидается, так как в действиях муниципальных чиновников везде проглядываются личные корыстные интересы.

Примеров тому достаточно. Например, на постройку дороги до поселка «Солнечный», который только начинает застраивать близкая к администрации Екатеринбурга компания «Форум-групп», выделено более 500 миллионов рублей. В то же время на Академический, где люди часами стоят в пробках и не могут выехать из района в город, отпущено денег в десять раз меньше.
Collapse )